银行全面停止海外贷款？不能交割房产，你还有这三个选择 | GOODWIN专栏22（原创）

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主编寄语

羊琛子律师是澳洲德盈移民律师事务所(GOODWIN)的创始人，德盈也是我们在悉尼合作得最久的律所之一，最主要的原因：服务质量高，执行力十分强，客户评价极高。

她也曾参与《澳洲房产那点事儿》一书的编著工作。

在今年，Vivienne 和 德盈律师事务所还入选了香港南华早报英文版2017澳大利亚/新西兰年度国家商业报告。

此专栏未来将以移民法方向为主，房产法律为辅。专业度自然必要，经验值则更为可贵。

这是澳洲房产大全

第565篇原创文章

最近几天银行贷款进一步一步收紧的消息，让已经签好购房合同但还没有办理交割的客户心里也一紧一紧的。

除了有打算一次付清全款的实力买家，绝大多数人在这种情况下的第一反应，就是立刻想办法甩掉这个烫手的山芋。最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。

遗憾的是，新州购房合同通常并不能由于买家未能得到银行贷款而解约。

我们在以前的文章中讨论过新州合同买方违约的经济责任，即卖家通常至少可以没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且，如果再次出售价格差距如果大于10%金额的话，卖家还可以继续向买家追讨超出的部分。

因此可见卖家主动解除合同的动力非常小，而很有可能是直接宣布买家违约，以最大限度地保护卖家利益。

在目前房贷市场一片风声鹤唳的局面下，如果真的预见到将会发生无法交割的情况，作为买家的你，应该首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前转手，每一种方式涉及的手续税费等等。

敲黑板，你们想知道的交割前转售方式大全来了（同样适用于热门的楼花转售）。

1

终止原有合同，然后再签一份新的合同

适用于卖家同意终止合同，转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。

如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家；买家可以向卖家提出要求，因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。

这种方法取决于卖家是否同意，如果卖家同意终止合同，那买家跟卖家之间的合同就失效，卖家会跟下一个买家签订一份新的合同，通常价格和条件都不变；但是卖家可能或可能不会要求加价。

这种情况下，第一个买家不需要交印花税，印花税由第二买家承担，最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10％首期款，在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。

关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的，有时候，卖家并不是完全解除第一买家的责任，如果第二买家也不能交割的话，卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见，但还是要和你的律师仔细确定相关条款。

2

On-sale

适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。

这种方式是买家自己的合同继续进行，不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业，那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的买家成了卖家，合同价格可以由原本的买家定。

在有合同条款限制的情况下，买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意，最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意，即，没有限制，买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。

在这种情况其实涉及到两个合同，原买家需要跟买家先成交这个物业（合同一），然后再过户给下家（合同二）；原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新的合同交印花税；第一个买家向卖家支付了10%的首期款，第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。

这两份合同的交割需要三方同时同地点进行，物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。

3

直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

这种方式适用于买家自已无法贷款，但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况，并不需要事先征得卖家的同意。

根据新州税法第18条第3款，在房产成交时，过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。

在这种情况下，买家只需要交一次印花税，而买家的亲属只需要交$10印花税。

买家需要准备能证明和亲属的关系的证据，如出生证公证件（上面要显示父母的名字），关系公证件或结婚证等；如果是配偶（含同居配偶）的关系，需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在了。此外转让方需要做statutory declaration和directions (由律师准备这两个文件)，需要在律师或太平绅士面前签字，境外客户需要到澳驻中国领/使馆签字。

另外，新加入的亲属也需要提供护照公证书或澳大利亚律师，太平绅士或领事认证过的护照复印本。

在做好这一系列手续后，虽然届时合同首页上的买家名字不变，在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请，并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件。

这里还有其它一些你可能需要知道的信息： 

关于印花税

在第一种情况下即使买家已经交了印花税，如果合同作废的情况下印花税可以退回；在第二种情况下买家的印花税是免不了的，并且下个买家也要交印花税（已第二个合同价计算）；在第三种情况下买家依然需要按时交印花税，不过买家的亲属只需要交$10印花税。

请注意，新南威尔士州政府在2016年6月21日宣布从当日起，无论以上哪一种方式,如果新买家是海外人士，即不是澳大利亚公民或澳大利亚永久居民（永久居民在转名当天的之前一年需要在澳大利亚住满200天），政府会额外征收房价的4%印花税。

如果您是使用第3种方式（直系亲属之间转名），而原有买家已经交了额外征收的4%印花税，那如果直系亲属还是海外人士，就不需要额外多交4%印花税。

关于海外投资管理局批准（FIRB）

如果加名字，更改名字或更换比例涉及海外人士（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），是需要申请FIRB海外投资管理局的批准。

如果房子或土地价格是一百万以下，FIRB申请费是$5,500。如果是一百万以上，价格会逐渐增加。

关于增值税

如果原买家因卖房或转名字而有得到盈利，澳大利亚是需要交增值税的，详情请咨询会计师。 

关于过户后转名

在房子成交过户后再转名字，其中一方还建在时转名字是要另交多一笔印花税的（按转移时市价来算）。另外，除非是自住房，还有增值税需要交。

关于遗产继承

我们不能预测政府在未来会不会有遗产税, 但继承会有一定的费用，例如律师费还有法庭申请处理遗产费用。另外也要考虑增值税是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情况）。

希望以上说明有所帮助，请您选择最适合您的方式并告诉您的律师。

周末愉快，预祝一切顺利。

想了解更多有关澳房政策解读请参见我往期专栏文章：

作者介绍

羊琛子

德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师

专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；

有十年以上协助商业投资移民客户经验；

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；

此外还有丰富的仲裁庭经验。

电话：61 2 9223 4880  

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